L'équilibre du logement est faussé dans les villes
Embuild Flanders lance un outil pour détecter les risques liés à l'accessibilité financière
L'accessibilité du logement se dégrade en Flandre. C'est ce que montre un nouvel outil d'Embuild Flanders : le Flemish Woonbalans. Les locataires célibataires se trouvent dans une zone dangereuse dans toutes les municipalités et villes. Ils consacrent souvent plus de la moitié de leurs revenus aux frais de logement (loyer et coûts énergétiques).
Le risque de problèmes d'accessibilité augmente également pour les personnes à deux revenus qui achètent une maison. Cette évolution est particulièrement visible dans les centres urbains et à proximité. Là, tous les clignotants sont au rouge. L'accessibilité y est soumise à une pression croissante en raison des problèmes d'autorisation, du manque d'espace disponible, de l'augmentation du nombre de ménages, du nombre croissant de maisons sans domicile, des risques d'inondation, de l'augmentation du prix des matériaux de construction, etc. En outre, les projets de densification prennent du temps et sont plus coûteux qu'un projet d'expansion.
La crise du logement approche
En Flandre, une crise du logement se profile à l'horizon. Nous n'avons pas de réserve de logements disponibles. Pour 2,93 millions de ménages flamands, il y a 3,4 millions de logements, mais 14 % d'entre eux, soit 476 000, sont sans domicile (résidences secondaires, logements d'étudiants, vacances frictionnelles,...) D'ici 2035, 239 000 ménages viendront s'ajouter et 240 000 autres logements devront être démolis, en raison de leur âge avancé et de leur mauvais état. Un demi-million de logements neufs ou reconstruits seront donc nécessaires d'ici là.
C'est pour répondre à ce besoin croissant de logements qu'Embuild Flanders a créé son Woonbalans. Parce que le secteur de la construction innove en abondance et est capable de relever cet immense défi. Nos entreprises de construction peuvent construire suffisamment de logements abordables et de qualité à court terme. Si elles obtiennent l'autorisation de construire. Et c'est là que le bât blesse. Il est donc essentiel d'identifier tous les paramètres, en particulier ceux qui ont un impact sur l'offre de logements. C'est un premier pas vers une politique du logement audacieuse.
La situation se détériore tant pour les acheteurs que pour les locataires
Le bilan flamand du logement indique le montant des revenus qu'un ménage consacre aux frais de logement. Cela inclut les nouveaux acheteurs et les locataires. Nous prenons en compte le loyer ou le prêt hypothécaire, ainsi que les coûts énergétiques. Dès que le pointeur sur le bilan dépasse 30 %, des problèmes d'accessibilité peuvent se poser. Le bilan du logement donne une vue d'ensemble par commune.
Pour l'ensemble de la Flandre, le solde pour les personnes à deux revenus qui ont acheté une maison en 2023 s'élève à 37 %, contre 30 % en 2021. En fonction de la commune, les différences peuvent être très importantes. Laethem-Saint-Martin, par exemple, remporte la palme avec 65%. À Gand, Louvain, Anvers et dans les communes périphériques de Bruxelles, les 40 % sont souvent largement dépassés. Mais il existe un certain nombre de communes - souvent rurales - qui se situent en dessous de 30 %. Ces municipalités se trouvent souvent en Flandre occidentale et orientale et dans le Limbourg. Parmi les villes centrales, il convient de noter que les personnes à deux revenus qui achètent une maison à Courtrai en 2023 consacrent moins de 30 % de leurs revenus aux frais de logement.
Pour les locataires célibataires, le solde dans le rouge s'élève à 52 %. En 2021, il s'élevait à 48 %. C'est dans le Brabant flamand que le risque d'accessibilité est le plus élevé. Les municipalités périphériques de Bruxelles et de Louvain ainsi que les régions environnantes se distinguent avec environ 60 % pour un locataire unique.
Feux clignotants sur le rouge dans les villes
En outre, Woonbalans cartographie l'évolution future du risque d'accessibilité par commune sur la base de six paramètres : permis, terrains à bâtir, évolution des ménages, propriétés non résidentielles, risque d'inondation et coût du logement. L'ensemble de ces paramètres permet d'obtenir une image globale du risque futur d'accessibilité dans une municipalité. Il en ressort que les grandes villes et les municipalités côtières sont actuellement confrontées aux obstacles les plus importants. Les municipalités rurales et résidentielles ont tendance à s'en sortir beaucoup mieux aujourd'hui.
Quelles sont les solutions ?
Embuild Flanders demande avant tout qu'un groupe multidisciplinaire soit mis en place pour suivre les chiffres relatifs au parc de logements, aux besoins en matière de logement et à l'accessibilité financière, et pour les évaluer pour l'avenir. En effet, un avis général est nécessaire pour que les différents niveaux politiques se renforcent mutuellement et n'interfèrent pas. Par exemple, les plans provinciaux d'aménagement du territoire actuels, qui sous-estiment les besoins en logement, ont peu de chances d'aboutir sur le terrain.
En outre, la fédération de la construction fait pression en faveur d'une vaste politique du logement. Ce faisant, les décideurs politiques doivent regarder par-dessus le mur. Il ne suffit pas de se concentrer sur l'augmentation du nombre de logements sociaux ou de supprimer les droits d'enregistrement pour les nouveaux propriétaires. Des mesures sont nécessaires pour tous les groupes cibles. Mais une chose est sûre : des ménages vulnérables aux jeunes débutants, en passant par les locataires et les candidats à la construction ou à l'achat, tous ont besoin d'une offre plus importante et plus diversifiée.
Une politique de densification positive et dynamique est un moteur essentiel. Étant donné qu'il existe de nombreux noyaux sensibles à l'eau, un plan pour l'eau et un plan d'investissement pluriannuel sont nécessaires. Ce n'est qu'à cette condition que la densification souhaitée pourra être préservée et développée avec qualité.
Compte tenu de la loi de l'offre et de la demande, une offre de logements plus large et plus diversifiée est nécessaire. Une offre plus importante permet de stabiliser/diminuer les prix. Comme indiqué ci-dessus, nous avons besoin d'au moins un demi-million de logements neufs et reconstruits au total d'ici à 2035.
Encourager la construction de logements est la clé de l'augmentation de l'offre. Pour ce faire, la densification de qualité et la construction en hauteur sont prioritaires. Cela implique d'adapter l'aménagement du territoire en Flandre, ainsi que des réglementations très strictes en matière d'environnement et de nature. L'objectif de ces réglementations doit être préservé, mais il doit être possible de délivrer à nouveau des permis.
Une interdiction générale de construire dans les zones inondables ou sensibles à l'eau ne doit pas être introduite. Une interdiction générale de construire réduirait considérablement la surface restante pour le logement (et les entreprises) et saperait les projets de densification. Après tout, 550 000 Flamands vivent déjà aujourd'hui dans des zones inondables. Il s'agit souvent de noyaux. En outre, le fait d'améliorer la sensibilité à l'eau d'une zone par le biais de projets de construction ne permettrait pas d'exploiter les nombreuses solutions innovantes déjà disponibles.
Au début de cette année, le gouvernement flamand a lancé la Garantie flamande pour le logement afin d'aider les acheteurs potentiels dont les fonds propres sont trop faibles pour contracter un prêt hypothécaire. L'approbation de cette mesure a été retardée par le Parlement flamand. Compte tenu de l'urgence pour les jeunes, la fédération de la construction demande à tous les partis de prendre des mesures le plus rapidement possible.
Outre l'importance d'augmenter le nombre de logements sociaux, les ménages vulnérables devraient obtenir un logement économe en énergie grâce à des subventions au loyer et à des loyers conventionnels.
Plusieurs partis proposent de supprimer les droits d'enregistrement. Selon la fédération de la construction, cette suppression devrait être liée à une condition de performance énergétique. Si cette condition n'est pas remplie, la réduction sera largement compensée par une augmentation des prix de l'immobilier.
