Woonbalans zit helemaal scheef in de steden

Embuild Vlaanderen lanceert instrument om betaalbaarheidsrisico's te detecteren

De betaalbaarheid van wonen gaat er op achteruit in Vlaanderen. Dat blijkt uit een nieuw instrument van Embuild Vlaanderen: de Vlaamse Woonbalans. Alleenstaande huurders bevinden zich in alle gemeenten en steden in een gevarenzone. Zij besteden vaak meer dan de helft van hun inkomen aan woonlasten (huur en energiekosten).

Ook bij tweeverdieners die een woning kopen, neemt het risico op betaalbaarheidsproblemen toe. Die evolutie is vooral merkbaar in en rond stedelijke centra. Daar staan alle knipperlichten op rood. Betaalbaarheid staat er steeds meer onder druk vanwege de vergunningenproblematiek, weinig beschikbare ruimte, de aangroei van huishoudens, steeds meer woningen zonder domicilie, het overstromingsrisico, duurdere bouwmaterialen, enzovoort. Bovendien zijn verdichtingsprojecten tijdrovend en duurder dan een uitbreidingsproject.

Wooncrisis nadert

In Vlaanderen loert een wooncrisis om de hoek. We hebben geen reserve aan beschikbare woningen. Voor 2,93 miljoen Vlaamse huishoudens zijn er 3,4 miljoen woningen, maar daarvan zijn er 14 procent, of 476.000, zonder domicilie (tweede verblijven, studentenkoten, frictieleegstand,...) tegen 2035 komen er 239.000 huishoudens bij en moeten er ook nog eens 240.000 woningen worden gesloopt, door hun hoge leeftijd en slechte staat. Dat maakt dat er tegen die datum eigenlijk een half miljoen nieuwe of heropgebouwde woningen nodig zijn.

Vanwege die stijgende woonnood heeft Embuild Vlaanderen zijn Woonbalans in het leven geroepen. Want de bouwsector innoveert volop en is in staat om deze immense uitdaging tot een goed einde te brengen. Onze bouwbedrijven kunnen op korte termijn voldoende betaalbare en kwaliteitsvolle woningen realiseren. Als ze de toelating krijgen om te bouwen. En daar knelt het schoentje. Vandaar dat het cruciaal is om alle parameters – vooral degene die een impact hebben op het woningaanbod - in kaart te brengen. Dat is een eerste stap richting een doortastend woonbeleid.

Zowel voor kopers als huurders gaat het slechter

Met de Vlaamse Woonbalans volg je op hoeveel inkomen een huishouden besteedt aan woonlasten. Daarbij gaat het om nieuwe kopers en huurders. We houden rekening met de huur of de hypothecaire lening, in combinatie met de energiekosten. Van zodra de wijzer van de balans de 30% overschrijdt, kunnen er betaalbaarheidsproblemen opduiken. De woonbalans geeft een overzicht per gemeente.

Voor heel Vlaanderen staat de balans voor tweeverdieners die in 2023 een woning gekocht hebben, op 37%, terwijl dat in 2021 nog 30% was. Naargelang de gemeente kunnen de verschillen sterk uiteenlopen. Zo spant Sint-Martens-Latem de kroon met 65%. In en rond Gent, Leuven, Antwerpen en de Brusselse randgemeenten wordt de 40% vaak ruim overschreden. Maar er zijn heel wat – vaak landelijke – gemeenten die onder de 30% duiken. Die gemeenten zijn vaak te vinden in West- en Oost-Vlaanderen en Limburg. Van de centrumsteden is het opvallend dat tweeverdieners die in Kortrijk een woonst kochten in 2023, minder dan 30% van het inkomen besteden aan woonlasten.

Voor alleenstaande huurders staat de balans in het rood op 52%. In 2021 stond die op 48%. In Vlaams-Brabant is het betaalbaarheidsrisico het grootst. De randgemeenten van Brussel en Leuven en omstreken springen eruit met om en bij de 60% voor een alleenstaande huurder.

Knipperlichten op rood in de steden

Voorts brengt de Woonbalans in kaart hoe het betaalbaarheidsrisico per gemeente zal evolueren in de toekomst en dit op basis van zes parameters: vergunningen, bouwgronden, huishoudensevolutie, woningen zonder domicilie, het overstromingsrisico en woonlasten. Gecombineerd biedt dit een globaal beeld van het toekomstige betaalbaarheidsrisico in een gemeente. Daaruit blijkt dat de grote steden en de kustgemeenten momenteel te kampen hebben met de grootste hindernissen. Landelijke en woongemeenten doen het vandaag vaak een stuk beter.

Welke oplossingen zijn er?

Embuild Vlaanderen vraagt eerst en vooral om een multidisciplinair panel op te richten dat de cijfers over de woningvoorraad, de woonbehoeften én de betaalbaarheid bijhoudt en inschat voor de toekomst. Want breed advies is nodig, opdat de verschillende beleidsniveaus elkaar versterken en niet doorkruisen. Zo hebben de huidige provinciale ruimtelijke plannen, die woonnoden onderschatten, op het terrein weinig slaagkansen.

Daarnaast stuurt de bouwfederatie aan op een breed woonbeleid. Daarbij dienen beleidsmakers over het muurtje te kijken. Het volstaat niet om alleen te focussen op meer sociale woningen of enkel de registratierechten voor nieuwe eigenaars af te schaffen. Er zijn maatregelen nodig voor alle doelgroepen. Maar één ding is zeker: van kwetsbare huishoudens tot jonge starters, huurders en kandidaat-bouwers of -kopers, allemaal hebben ze nood aan groter en een meer divers aanbod.

Een positief en dynamisch verdichtingsbeleid vormt een belangrijke driver. Aangezien er heel wat watergevoelige kernen zijn, zijn een waterplan en een meerjareninvesteringsplan noodzakelijk. Alleen dan kan de gewenste verdichting gevrijwaard en kwaliteitsvol ontwikkeld worden.

Gezien de wet van vraag en aanbod is een ruimer en meer divers woningaanbod nodig. Meer aanbod doet de prijzen stabiliseren/dalen. Zoals hierboven aangegeven, hebben we in totaal minstens een half miljoen nieuwe en heropgebouwde woningen nodig tussen nu en 2035.

Het bouwen van woningen stimuleren, vormt de sleutel om het aanbod uit te breiden. Daarbij komen kwaliteitsvolle verdichting en het bouwen in de hoogte op de eerste plaats. Dit betekent dat de ruimtelijke planning in Vlaanderen, evenals sommige zeer strenge milieu- en natuurregelgeving, moeten worden aangepast. De doelstelling van die regelgeving dienen we te vrijwaren, maar er moeten wel opnieuw vergunningen kunnen worden afgeleverd.

Er mag geen algemeen bouwverbod in overstromings- of watergevoelig gebied worden ingevoerd. Een algemeen bouwverbod zou de resterende oppervlakte voor wonen (en ondernemen) drastisch doen afnemen en verdichtingsprojecten ondergraven. Vandaag wonen er immers al 550.000 Vlamingen in overstroombaar gebied. Vaak gaat het om kernen. Bovendien zou men dan geen gebruik maken van de vele innovatieve oplossingen die reeds voorhanden zijn om via bouwprojecten de watergevoeligheid van een gebied net te verbeteren.

De Vlaamse regering heeft eerder dit jaar de Vlaamse Woonwaarborg gelanceerd om kandidaat-kopers met te weinig eigen vermogen voor het afsluiten van een hypothecaire lening te ondersteunen. De goedkeuring van deze maatregel werd in het Vlaams Parlement uitgesteld. Gezien de urgentie voor jonge starters, vraagt de bouwfederatie aan alle partijen om zo snel mogelijk tot actie over te gaan.

Naast het belang van meer sociale woningen dienen kwetsbare huishoudens een energiezuinige woning te verkrijgen via huursubsidies en geconventioneerd huren.

Verschillende partijen stellen voor om de registratierechten af te schaffen. Volgens de bouwfederatie moet dat gekoppeld worden aan een energieprestatievoorwaarde. Als die voorwaarde niet wordt voorzien, dan zal de verlaging grotendeels worden gecompenseerd door een stijging van de vastgoedprijzen.