Onthutsend beeld van residentiële vergunningstrajecten in België

Baanbrekend onderzoek KU Leuven over de economische impact, doorlooptijd en slaagkansen

Uit recent onderzoek van de KU Leuven (in samenwerking met Ideaconsult) is gebleken dat residentiële vergunningstrajecten in België niet alleen bijzonder complex en tijdrovend zijn, maar ook gepaard gaan met aanzienlijke economische kosten en juridische onzekerheid. De studie toont aan dat de gemiddelde doorlooptijd en slaagkansen van een vergunningstraject in Vlaanderen niet alleen verschilt van gemeente tot gemeente, maar ook afhankelijk is van zaken zoals reguleringscomplexiteit en NIMBY-effecten, waarvan de effecten nauwkeurig werden gekwantificeerd. Tenslotte slaagden de KU Leuven erin om een cijfer te plakken op de economische gevolgen van een suboptimaal vergunningsproces, dewelke aanzienlijk groter zijn dan aanvankelijk gedacht.

Gemiddelde doorlooptijd van een residentieel vergunningstraject in Vlaanderen

Uit een analyse van de gegevens van het Vlaams Omgevingsloket, konden de onderzoekers van de KU Leuven afleiden dat de gemiddelde doorlooptijd van een vergunningstraject in Vlaanderen varieert tussen de 28,5 maanden (best-case scenario) en 65,5 maanden (worst-case scenario). Deze doorlooptijd wordt in grote mate gedetermineerd door de complexiteit van het project (uitgedrukt in aantal wooneenheden) waarvoor een vergunningsaanvraag wordt ingediend, alsook het aantal fases dat moet worden doorlopen alvorens men een definitieve, uitvoerbare beslissing kan bekomen.

De gemiddelde slaagkans en doorlooptijd verschilt sterk van gemeente tot gemeente en wordt in belangrijke mate gedetermineerd door de complexiteit van de toepasselijke regelgeving en specifieke buurtkenmerken

Welke factoren hebben invloed?

In de studie van de KU Leuven werden tal van factoren geïdentificeerd die de slaagkans en doorlooptijd van een vergunningstraject positief of negatief kunnen beïnvloeden. Daarbij gaat het voornamelijk over factoren die te maken hebben met de locatie waar het project wordt gerealiseerd, de complexiteit van de (lokale) regelgeving én een aantal specifieke buurtkenmerken (de zgn. ‘NIMBY-effecten’). Hieronder wordt kort ingegaan op de meest frappante vaststellingen die uit het onderzoek naar voren komen:

• Uit het onderzoek blijkt dat de slaagkans en doorlooptijd van een vergunningsproces varieert van gemeente tot gemeente. Één van de frappantste vaststellingen die in dat kader kon worden gemaakt is het feit dat bepaalde centrumsteden en gemeenten (Antwerpen, Gent…), waar de vastgoedprijzen hoog zijn, de kans op vergunning aanzienlijk kleiner is dan in omliggende gemeenten. Dit impliceert dat in gebieden met een hoge woningvraag en stijgende prijzen de kans op vergunning over het algemeen kleiner is, wat volgens de onderzoekers een zorgwekkende vaststelling is;
• Uit de data van het Vlaams Omgevingsloket blijkt dat bijkomende adviezen, openbare onderzoeken en vragen leiden tot een daling van de slaagkans van het vergunningstraject;
• De aanwezigheid van een ruimtelijke uitvoeringsplannen, bijzondere plannen van aanleg en verkavelingen blijken een positieve impact te hebben op de slaagkans van een vergunning;
• Buurten met meer eigenaars, hoger opgeleiden, hogere bevolkingsdichtheid en een hoger aandeel Europeanen hebben over het algemeen een kleinere kans op vergunning, terwijl een vergunningstraject in buurten met een hoger aandeel niet-Europeanen en werkenden een hogere slaagkans heeft.

Uit het voorgaande concludeert de KU Leuven dat de sociaal-demografische factoren van een buurt een veel grotere impact hebben op de slaagkans en doorlooptijd van een vergunningstraject dan aanvankelijk gedacht, reden waarom zij adviseren om hier in het kader van toekomstige beleidswijzigingen méér rekening mee te houden.

Geoptimaliseerde vergunnings – en beroepstrajecten zouden heel wat geld in het laatje kunnen brengen…

In het laatste deel van haar onderzoek richtte de KU Leuven zich op de analyse van de economische voordelen die gepaard zouden kunnen gaan met een geoptimaliseerd vergunnings – en beroepstraject. Een significante bevinding is dat zelfs een bescheiden reductie van slechts één maand in de gemiddelde doorlooptijd aanzienlijke economische meerwaarde zou opleveren. Deze waardevermeerdering wordt geschat op 9,4 miljoen euro in Vlaanderen, 2,5 miljoen euro in Wallonië en 0,1 miljoen euro in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, wat resulteert in een totale toename van 12,1 miljoen euro voor België.

Verder blijkt uit de studie dat beroepsprocedures bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen aanzienlijke economische waardeverminderingen kunnen veroorzaken. In het geval van een project van 50 wooneenheden resulteert dit volgens de simulatie van de KU Leuven in een economisch verlies van maar liefst 0,6 miljoen euro, wat neerkomt op 12.786 euro per wooneenheid.

Een andere opvallende bevinding is dat een stijging van 10% in de slaagkans van vergunningstrajecten een vergelijkbare economische meerwaarde zou opleveren als een verkorting van de doorlooptijd met één maand, namelijk 12,1 miljoen euro. Dit suggereert dat naast het voorkomen van extra kosten bij niet-vergunning, zoals herziening van de aanvraag en risico op programma-vermindering, ook een verhoogde kans op vergunning aanzienlijke economische voordelen kunnen genereren.

Een blik op de toekomst: een Belgische Vergunningsindex en calculatietool voor overheden en bedrijven?

De KU Leuven geeft aan dat de database en tools die in het kader van haar onderzoek werden gecreëerd in de toekomst de basis zouden kunnen vormen voor een baanbrekende applicatie die zowel door overheden als door bedrijven zou kunnen worden gebruikt. Een Belgische Vergunningsindex (naar analogie met de Wharton Residential Index in Amerika), zou overheden toelaten om de impact van hun eventuele beleidswijzigingen in te schatten én in te zetten op verdichting daar waar dit het meest noodzakelijk is. Bedrijven zouden deze index op hun beurt kunnen aanwenden om een betere inschatting van de doorlooptijd en slaagkansen van hun specifieke project te bekomen, samen met een concreet overzicht van de buurtkenmerken die deze beoordeling zouden kunnen beïnvloeden.

Conclusie: Godot has left the building…

Dankzij het onderzoek van de KU Leuven konden de voornaamste knelpunten in het vergunningstraject worden geïdentificeerd, samen met hun specifieke impact op de doorlooptijd (uitgedrukt in dagen) en slaagkans (uitgedrukt in %) en het daaraan gekoppeld economisch kostenplaatje. Deze vaststellingen zullen in de toekomst toelaten om de (economische) efficiëntie van vergunningentraject te verbeteren en zodoende de financiële en maatschappelijke verliezen te minimaliseren. Daarbij zal niet alleen moeten worden ingezet op het verkorten van doorlooptijden, maar ook op het creëren van een meer voorspelbaar en gestroomlijnd proces dat de ontwikkeling van projecten bevordert en investeringen aanmoedigt. De overheden en de brede bouw – en vastgoedsector kunnen hierin veel voor elkaar betekenen…

bron: FABA